Le coût est l'une des principales caractéristiques de l'objet d'une transaction de droit civil. Quels sont ses symptômes? Comment les valeurs sont-elles classées? Dans quel but en affaires ou en immobilier les indicateurs pertinents sont-ils calculés et par quelles méthodes?
Qu'est-ce que le coût et l'évaluation
Avant d'étudier les types de valeur et les motifs qui l'accompagnent pour sa classification, nous déterminerons ce qu'elle représente. De nombreux critères lui permettraient de décrire sans ambiguïté les économistes mondiaux et russes. Parmi les plus populaires: le coût est le montant d'argent qui est fixé comme condition d'une transaction dans le processus d'interaction entre les sujets des relations de droit civil au moment estimé du transfert des droits de propriété ou d'autres mécanismes d'utilisation de l'objet. À son tour, le concept d '«évaluation» est associé à un mécanisme de détermination du montant en question.
Aspects de l'évaluation
Les objets d'évaluation peuvent être l'immobilier, les services, le transport, les articles ménagers, la propriété intellectuelle - tout ce qui est prévu par le droit civil comme sujet possible pour les transactions impliquant des personnes physiques et morales. La procédure associée à la détermination de la valeur monétaire, dont le transfert d'un sujet de relations juridiques à un autre est à la base du transfert des droits de propriété, s'effectue selon des méthodes reconnues par les deux parties. Ils peuvent également être proposés par des tiers, mais sous réserve d'un accord avec les principaux participants à la transaction.
Ces valeurs ou d'autres types de valeur de biens, de biens ou de services peuvent être déterminées, selon la nature de la relation juridique, à la demande des parties ou en vertu des exigences de la loi. Ainsi, par exemple, dans les transactions immobilières, le recours aux services d'évaluateurs est dans de nombreux cas obligatoire pour l'enregistrement des droits de propriété.
Approches d'évaluation
L'évaluation, ainsi que, par exemple, la détermination du type de valeur, peut être réalisée dans le cadre de différentes approches. Dans la pratique commerciale russe, il en existe trois principaux: rentable, comparatif et coûteux. Examinons leur essence.
Le modèle de revenu implique l'utilisation de méthodes qui sont basées sur le calcul du revenu estimé de l'utilisation possible de l'objet d'évaluation par le nouveau propriétaire - par exemple, la location. Le modèle comparatif implique l'étude de figures caractérisant les types de valeur de propriété de certains objets, avec des indicateurs d'autres qui sont très similaires en termes de caractéristiques de base. Par exemple, un évaluateur, qui détermine généralement l'indicateur monétaire approprié pour un appartement, examine les offres existantes sur le marché immobilier. Dans le cadre du modèle de coût, sont calculés les coûts éventuels nécessaires pour maintenir l'objet en bon état de fonctionnement. Si, par exemple, une personne achète un tracteur, l'expert en évaluation embauché par elle devrait, lors de la détermination du coût de ce type de transport, tenir compte des coûts potentiels associés à la réparation de l'équipement.
Résultat des coûts
Dès que les types de valeur de propriété sont analysés et que l'évaluation correspondante est donnée, son résultat peut être utilisé comme guide pour déterminer le prix final de la transaction. Ou à d'autres fins - par exemple, lors de la conclusion d'un contrat d'assurance, l'octroi d'un prêt, la vente d'une action, etc. Examinons quels types de valeur sont distingués dans l'évaluation de divers objets par des experts russes. Et aussi comment les informations pertinentes peuvent être utilisées dans la pratique.
Classification des coûts
Quels types de valeur de tel ou tel objet d'évaluation sont distingués par les experts modernes? Il y a beaucoup de critères de classification. Prenons l'un des modèles courants chez les économistes russes.
Il contient notamment de la valeur de marché. Il s'agit du prix, dont la valeur est fixée au moment de l'évaluation de l'objet, à condition qu'il soit censé être vendu dans un segment concurrentiel. Autrement dit, les conditions préalables pour déterminer la valeur correcte sont la disponibilité d'informations publiques sur les principes de tarification des marchandises, l'absence de facteurs externes (réglementaires) importants affectant le prix.
Il y a une valeur d'investissement dans le modèle considéré. Ses indicateurs sont identifiés afin de fournir des informations aux personnes intéressées à investir dans un certain objet. Dans certains cas, la valeur d'investissement peut coïncider avec la valeur de marché. Mais ce n'est pas toujours le cas. Parfois, en même temps que l'investissement, la valeur résiduelle de l'objet est également calculée. Sa valeur exprime le montant probable des revenus possibles lors de la revente de l'objet de la transaction.
Il y a une valeur cadastrale. Le but de sa création est d'enregistrer l'objet dans un certain registre d'état ou d'industrie avec une utilisation ultérieure des informations par les déclarations pertinentes. En règle générale, dans ce cas, nous parlons de calculer les taxes. La valeur cadastrale est généralement inférieure à celle du marché, si l'on parle d'immobilier, ou à peu près égale à elle.
Il existe également une valeur d'assurance. Il s'agit de calculer le montant des paiements en vertu d'un contrat d'assurance. Dans certains cas, le coût de remplacement d'un objet est également calculé simultanément avec lui. Cela se produit, par exemple, si l'accord correspondant avec la compagnie d'assurance n'implique pas une compensation monétaire, mais la remise de l'objet à son état fonctionnel d'origine en cas de dommage ou de défaillance.
Ainsi, nous avons examiné les 4 types de valeur les plus courants dans l'école économique russe, ainsi que plusieurs complémentaires. Bien entendu, cette liste n'est pas exhaustive. Il existe des types privés de valeur marchande, ainsi que d'investissement, ou cadastral, concernant les caractéristiques d'objets ayant différents statuts juridiques en option. Passons maintenant à l'étude de l'essence des objets pour lesquels le paramètre correspondant est calculé sous l'aspect de la signification pratique.
Évaluation d'entreprise
Bien sûr, il existe de nombreux types d'objets spécifiques par rapport auxquels la valeur est déterminée. Les affaires et l'immobilier sont parmi les plus fréquemment rencontrés dans la pratique commerciale russe. Dans le premier cas, la totalité des actifs des entreprises, les principes de gestion et les activités génératrices de bénéfices sont évalués. Avant d'étudier les types de valeur de l'entreprise, il sera utile de déterminer les objectifs auxquels est confronté le sujet de l'évaluation correspondante.
Pourquoi déterminer les paramètres de coût d'une entreprise? La première option est ici les perspectives de vente de l'entreprise. Le propriétaire de l'entreprise peut décider de faire autre chose, mais avant de transférer le courant entre les mains d'un autre propriétaire. En outre, une évaluation commerciale peut être effectuée pour améliorer la qualité de la gestion de l'entreprise, identifier les éventuelles lacunes du système de gestion. Une autre option consiste à attirer l'attention des investisseurs s'il n'y a pas suffisamment de fonds de roulement, ou si l'entreprise a décidé de développer le marché, ce qui nécessite des fonds supplémentaires. L'évaluation d'une entreprise peut être effectuée lors de la demande de prêt - c'est elle, en règle générale, qui sert de guide pour la prise de décisions concernant l'octroi d'un prêt par une banque.
Valeurs d'évaluation des entreprises
Quels types de valeur interviennent dans l'évaluation des entreprises? Quels principes sont le plus souvent utilisés ici? Les principaux types de valeur applicables à l'évaluation des entreprises sont le marché et l'investissement. Selon certains experts, considérant la possibilité de racheter une entreprise, il est conseillé à un partenaire de se concentrer sur la deuxième direction dans l'analyse des perspectives pertinentes. Puisqu'un prix «de marché» type pour une entreprise est un indicateur qui ne parle pas toujours clairement du potentiel de développement d'une entreprise. Mais si nous parlons de l'identifier précisément, alors les principes clés du calcul des nombres nécessaires peuvent être basés:
- en comparant les indicateurs disponibles avec ceux qui sont caractéristiques des autres acteurs du marché;
- l'étude des avantages compétitifs de l'entreprise;
- sur la vision subjective des experts procédant à l'évaluation;
- l'étude de l'influence des facteurs externes.
Si nous parlons de déterminer la valeur d'investissement d'une entreprise, les mêmes principes peuvent être appliqués, mais en plus d'eux, il est également permis d'en utiliser plusieurs autres:
- modélisation du comportement des entités impliquées dans l'entreprise (influence des facteurs);
- calcul de la rentabilité (augmentation de la valeur de marché dans le temps).
Des indicateurs de valeur spécifiques peuvent satisfaire un acheteur potentiel d'une entreprise ou d'un investisseur, selon la taille estimée des investissements dans l'entreprise et les perspectives de retour sur investissement. Dans de nombreux cas, l'investissement peut être d'origine crédit. La valeur du profit éventuel doit non seulement être différente de zéro, mais également garantir le paiement des intérêts à la banque. Des lignes directrices supplémentaires dans la prise de décision des investisseurs, sans compter les indicateurs qui reflètent le marché et la valeur d'investissement d'une entreprise, peuvent inclure:
- la durabilité estimée de l'entreprise (la capacité à générer des revenus sur une longue période);
- corrélation des périodes de récupération avec des entreprises concurrentielles (il est peut-être plus rentable pour un investisseur d'investir dans une autre entreprise et pour l'acheteur de l'acquérir);
- niveau de confiance entre les partenaires.
Ces critères peuvent être très subjectifs. Par conséquent, dans la pratique des affaires, le marché et la valeur d'investissement d'une entreprise sont des paramètres importants, mais pas toujours des paramètres clés.
Un autre facteur possible est le coût des types de travaux associés à l'évaluation de l'entreprise en vue d'un investissement ou d'un achat éventuel. Si l'étude de l'entreprise peut s'accompagner d'investissements importants n'impliquant pas de profit réel (par exemple, contacter des experts externes, des auditeurs et des analystes), il est probable que l'investisseur ou l'acheteur potentiel de l'entreprise préfère ne pas traiter avec une entreprise particulière.
Évaluation de la propriété
Il sera utile d'étudier les types de valeur des propriétés ainsi que les approches mises en œuvre pour les évaluer. Mais avant - comme dans le cas des affaires - nous définissons les objectifs poursuivis par les participants aux transactions civiles du type correspondant. La nécessité d'étudier les types de valeur foncière, ainsi que de recourir aux services d'un évaluateur, se pose dans les principaux cas suivants:
- il y a une transaction de vente d'un appartement, d'un bureau, d'un autre immeuble ou d'un local;
- actifs valorisés de l'entreprise;
- la taille de l'assiette fiscale est déterminée en termes d'impôts fonciers.
Bien sûr, dans la pratique, il peut y avoir plus de raisons pour évaluer un bien immobilier. Par exemple, dans certains cas, il devient nécessaire de déterminer les types de coûts estimés en plus des procédures de base. Ou - en option - évaluer un bien immobilier en vue de son transfert pour les besoins de l'Etat.
Valeurs d'évaluation des propriétés
Nous avons noté ci-dessus que les principaux types de valeur d'entreprise sont le marché et l'investissement. En ce qui concerne l'immobilier, les mêmes paramètres peuvent être étudiés, mais en règle générale, il y en a plusieurs autres. À savoir, la valeur cadastrale et d'assurance de l'objet. Dans certains cas, la liquidation est également déterminée. Nous avons déjà examiné les caractéristiques de la détermination de la valeur de marché et d'investissement ci-dessus. Dans le cas de l'immobilier, les principes et méthodes généraux sous leur forme sont généralement similaires à ceux utilisés pour évaluer une entreprise. Ils ne sont impliqués que lorsqu'ils sont plus adaptés aux spécificités du marché correspondant: «concurrence» est remplacée par «état» (niveau de réparation, matériaux de finition et sa qualité, etc.), «rentabilité» - par la «hausse de prix» attendue.
Examinons maintenant comment s'effectue le calcul des chiffres des valeurs cadastrales, d'assurance et de liquidation. Tous ont des spécificités. Chaque type de valeur déterminée à partir de la liste est caractérisé par des caractéristiques dans l'aspect des méthodes d'évaluation. Considérez-les.
En ce qui concerne la valeur cadastrale de l'immobilier, l'évaluateur prend comme base les méthodologies reflétées dans les sources législatives pertinentes, les recommandations du ministère des Finances et d'autres départements chargés de l'utilisation pratique des informations pertinentes sur le logement. Dans certains cas, des critères spécifiques pour déterminer la valeur marchande d'un objet peuvent également être utilisés. Différentes documentations techniques peuvent être étudiées.
Si la tâche consiste à déterminer la valeur assurée d'un bien immobilier, dans ce cas, en règle générale, l'évaluateur est principalement guidé par les méthodes du marché, mais ajusté en fonction du contenu réel de la transaction d'achat et de vente. Par exemple, si une personne achète un appartement sur une hypothèque, seul le montant du prêt peut être inclus dans la valeur d'assurance. Et dans ce cas, la base appropriée pour calculer le montant en vertu du contrat avec les assureurs peut être inférieure à celle si la valeur marchande de l'appartement était prise sous sa forme pure.
Une hypothèque est un exemple de segment de marché où la valeur résiduelle d'un objet peut être pratiquement significative pour les sujets de transactions de droit civil. Si, par exemple, un individu ou une organisation n'est pas en mesure de remplir les conditions de paiement d'un prêt, la banque décidera probablement de vendre le bien nanti. Avant même de signer une opération de prêt, une institution financière voudra probablement analyser les perspectives du volet liquidation du projet.
Nous notons cependant que certains experts considèrent qu'il est illégal d'utiliser le terme "valeur résiduelle" en relation avec des transactions immobilières lorsqu'ils interagissent avec des banques. Le fait est que, par défaut, un contrat hypothécaire n'implique pas un transfert obligatoire de l'appartement dans la propriété de la banque - il ne s'agit que d'une mesure de sécurité pour un prêt. Bien que dans sa forme pure, la valeur de liquidation implique le calcul du prix auquel le propriétaire d'un objet (par exemple, une entreprise) pourra vendre son bien (par exemple, en raison de la faillite de l'entreprise). Par conséquent, l'utilisation du terme en question par rapport à l'immobilier doit être utilisée avec prudence.
